背倚何享健家族，美的置业靠融资“续命”
今年以来，反复持续的疫情让正处于行业调整期的房企雪上加霜。这场与疫情和行业大势的对赌中，谁能扛得过风雨，跑得过周期？
让人始料不及的是一直默默无闻的美的置业（3990.HK）。日前，美的置业宣派2021年的末期股息为每股普通股1.6港元，并可以选择以股代息。这是美的置业连续3年保持每股1.6港元的派息。
“雷打不动”的派息额似乎在向外界宣告着这家企业的财力。不久前，美的置业作为“5个幸运儿”之一，与碧桂园、龙湖、旭辉、新城控股同获上交所为其组织召开的公司债券投融资对接会，一时间成为业内茶余饭后的谈资。
美的置业对于行业的信心或许更大一部分是依赖于控股股东的物质资助和信用背书。公开资料显示，美的置业是美的控股的下属企业，由美的创始人何享健实际拥有。
然而，与房地产行业息息相关的家电行业也正在经历一波寒潮。近段时间以来，关于美的集团裁员的消息层出不穷，就连董事长方洪波也不得不出来辟谣“以证清白”。
“今朝拼搏为明天的胜利，这条路上有悲也有喜。”（《谁也不容易》）
01
背靠“大树”
最近几年才挤进“TOP30”的民营房企，美的置业此前存在感不强。“凭空出圈”则是从其今年顺利发行的几笔公司债开始的。
5月20日，美的置业成功发行2022年（第一期）公司债券，发行规模10亿元，发行期限为4年期（2+2）。作为首批创设信用保护合约发债示范房企，美的置业本期债券认购倍数达1.36倍，票面利率为4.5%。本期公司债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司债务。
值得一提的是，作为5家中体量和规模最小的民营房企，美的置业本期10亿元的发行规模，是首批“民营房企信用保护工具”加持之下的单期最大发行规模。
与之相比，碧桂园本期债券总规模不超过5亿元，龙湖规模同样不超过5亿元人民币。
除此之外，今年3月，美的置业发行了2022年第一期中期票据。3月1日，美的置业公告称，于今年2月25日成功发行了15亿元的中期票据，票面利率为4.5%，发行期限是4年，附第2年末境内发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。本期中期票据募集资金拟全部用于项目建设。
此外，受益于大股东何享健家族的无形担保，美的置业还获得了超过百亿元的并购贷额度。
3月3日，碧桂园与美的置业同时宣布获得招商银行提供的地产融资额度。其中碧桂园获授150亿元，美的置业获授120亿元。
根据与双方签署的并购协议，招商银行将授予美的置业并购专项融资额度60亿元，专用于美的置业业务并购。另外60亿元用于个人住房按揭贷款专项用途。
除了招商银行，3月，美的置业还先后获得了交通银行广东省分行提供的90亿元并购专项融资额度；获得建设银行提供的保障性租赁住房项目贷款专项额度20亿元、并购专项融资额度100亿元和个人住房按揭贷款专项额度100亿元；与中国农业银行广东省分行签署120亿元《并购及保障性租赁住房战略合作协议》和100亿元《按揭战略合作协议》。
由此计算，仅仅在3月，美的置业就获得了650亿元的银行间银行贷款额度。
02
销售“腰斩”
一众“苦瓜”的民营房企中，美的置业算是幸运儿。但是，覆巢之下并无完卵，其也明显感受到了市场的剧烈变化。
5月27日的债券投融资交流会上，美的置业首席财务林戈坦言，从上半年的经营面来看，挑战非常大。前4个月，整个市场非常糟糕。
“我们第一期中票发行的时候还是非常顺利，其中有50%是非银机构来买。但这次发债其实是有一点吃力的。虽然很顺利地发出去了，但明显感觉到了市场的压力。”林戈举了一个例子，过去合作过的两家银行机构，受到一些爆雷企业的影响，现在基本上不会再投民营企业了。
融资不容易并不是美的置业最大的挑战，现在最大的压力在于销售端。毕竟对于企业而言，最重要的是依靠有计划的回款，而不是依靠融资来苟延残喘。
Wind数据显示，美的置业2019年～2021年经营活动产生的现金流量净额分别为5.96亿元、-20.33亿元及32.07亿元；与之相比，公司融资活动产生的现金流量净额分别为148.43亿元、88.04亿元及10.6亿元。不难看出，在过去的几年里，通过融资获取现金流是支撑美的置业快速扩张的关键。
具体到经营层面，2022年前4个月，美的置业连同其合营企业和联营企业的合同销售额约为人民币246亿元，已售建筑面积约为208.2万平方米。
这一数据相较于去年几乎“腰斩”。2021年前4个月，美的置业实现合同销售金额530.6亿元，相应的建筑面积约449.9万平方米。
另据中指院数据，5月单月业绩方面，TOP30房企业绩均出现了下滑。其中销售额同比“腰斩”的房企达到13家，包括中梁控股、旭辉、美的置业、绿地、华发等；下滑幅度超过60%的房企有3家，分别为世茂、龙光以及中国铁建。
大的行业背景之下，各家房企对于2022年的行业目标都非常谨慎。美的置业的销售目标是1400亿元，这相较于其2021年1500亿元的销售目标减少了100亿元，相较于其2021年全年1371亿元的销售额仅增加了29亿元。
由此计算，2022年三分之一的时间里，美的置业仅完成了年度销售目标的17.57%。去年房地产虽然受到很大冲击，这家企业依然实现了年度目标的91.4%。
从利润水平来看，2019年，美的置业销售毛利率曾高达到31.62%，随后一路下滑，到2021年，美的置业的销售毛利率已经降至18.31%，3年的时间里销售毛利率下降了13.31个百分点。
有意思的是，尽管没有实现年度目标，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐2021年的薪酬却大大提升。Wind数据显示，2021年郝恒乐的薪酬为3243.3万元，相较于上年同期增长了2270.5万元。
企业在过冬，不同的人感受却不同。
03
逆势扩张
今年3月举行的业绩发布会上，郝恒乐断言，未来房地产玩家会快速减少，“机会大于挑战，机会大于风险”。
郝恒乐笃信这一定律，很大一部分是由于大股东家族无形的信用背书所带来的融资便利。在这一信念之下，近年来，美的置业开始频繁通过收并购形式进行扩张。这其中包括金科股份、花样年、雅居乐、正荣地产等多家知名房企的项目。
最近的一起收并购发生在今年3月。美的置业表示，与金科地产经友好协商达成一致，分别就多家合作公司收购及出售事项订立协议。
金科地产在这场房地产调整中受到了重创，与其他前些年地产“黑马”一样陷入了流动性危机。要解决流动性危机，金科也只能够加速出售资产。
借此，美的置业六折收购了金科股份所拥有的南京科宸房地产开发有限公司53%股权、南京山河宸园企业管理有限公司50%股权。其中，南京科宸所持有的项目原为金科股份和美的置业合作持有的项目。
通过“捡漏”的方式逆势扩张，对于美的置业来说并不陌生。今年2月，美的置业先后从正荣地产手中接过3个项目的股权。据悉，上述项目分别位于长沙、天津和无锡，均是正荣地产最先竞得，美的置业随后加入合作开发。随着今年以来正荣地产被爆出危机，上述项目也逐渐成为美的置业100%控股的项目。
此外，2021年10月，花样年退出与美的置业合作的项目“美的·花样年·云璟”，由美的置业接盘；2021年12月，雅居乐将“美的·云筑”项目的49%股权悉数转让给美的置业。
需要指出的是，近年来，“房住不炒”的大基调下，地方政府在房企拿地领域设置了种种限制，以维护房地产行业的平稳健康发展。不过，部分规定在某种程度上削弱了房企的利润空间，其对于竞拍房企的资质要求也在某种程度上限制了部分中小房企的参与。
在这种情况下，收购濒危房企的优质项目既可以用低廉的价格“捡漏”，也可以避开冗杂的土拍流程，增强自己的行业地位，可谓一举多得。
从籍籍无名到成为一众濒危房企“白衣骑士”，财大气粗的美的置业一时间成为大众关注的焦点。只是当一众看客惊讶于美的置业的钱来自哪里时，会莫名地想起不久之前大家还在问：“融创的钱来自哪里？”
世事无常。对于美的置业而言，更大的挑战或许在于如何加快实现销售回款。毕竟借来钱，始终都是要还的。何享健以及方洪波还是要好好掂量下资产负债表。
作者 | 凌云
来源 | 征探财经(ID:teccj6)
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